진정한 재테크는 부동산 투자라는 말, 들어본 적 있으신가요? 집값이 뛸 경우 그 시세차익은 엄청난 수익률을 자랑하죠. 그런데 아파트 말고 다른 종류의 부동산 투자를 생각해보신 적은 없나요? 바로 인프라와 오피스에 투자하는 것입니다. 하지만 이런 ‘부동산 투자’는 너무 높은 가격대를 형성하고 있는데다 매우 생소하죠. 오늘은 소액으로도 부동산, 그 중에서도 리츠를 통해 대형 오피스에, 그리고 배당주의 대명사인 맥쿼리인프라를 통해 고속도로나 도시가스와 같은 인프라 시설에 투자할 수 있는 Kodex 한국부동산리츠인프라 ETF에 대해 말씀 드리겠습니다.

Q. 소액으로도 부동산에 투자가 가능하다구요? 어떤 상품인가요?

3월 5일 상장하는 Kodex 한국부동산리츠인프라 ETF는 국내 인프라펀드와 프라임 오피스 리츠에 투자하는 상품입니다. 보통 부동산 투자라고 했을 때 익숙하게 떠올리는 것은 실거주 또는 상가 임대를 통한 월세소득, 아니면 재건축이나 재개발 등의 시세차익을 노린 단순 투자일 것입니다. 하지만 오늘 말씀 드릴 상품은 기존의 부동산 투자와는 다르게 도로, 항만 등 인프라시설과 대형 오피스 빌딩에 투자합니다. 지금부터 투자포인트를 통해 자세히 살펴보겠습니다.

투자포인트 1. TOP Pick은 '맥쿼리인프라'

Kodex 한국부동산리츠인프라 ETF는 국내 유일한 인프라펀드인 맥쿼리인프라를 국내 최대 비중(25%)으로 보유*합니다. 맥쿼리인프라는 국내 민자 인프라를 거의 독점운영하고 있어 당기순이익의 성장에 따라 꾸준한 배당 증가와 안정적인 우상향 흐름 때문에 배당주의 대명사로도 잘 알려져 있습니다. 서울양양고속도로, 인천공항고속도로, 인천대교, 백양터널, 부산신항만 등 우리에게 익숙한 인프라 시설을 운영하고 그 수익금을 가져가는 회사라고 보시면 됩니다. 전체 투자자산을 정리하면 현재 유료도로 13개, 도시가스 3개, 항만 1개, 철도 1개를 운영하고 있어요.

*국내 상장 ETF 기준 (2024.01.31 한국거래소)

사회기반시설의 안정성은 적어도 대한민국이 건재하는 동안은 보장되는 자산이라고 할 수 있는데요. 정부의 최소수입보장제(MRG)*를 적용받는 인프라 자산에 투자하여 꾸준하고 안정적인 배당 원천을 보유하고 있기 때문입니다. 또한, 맥쿼리인프라의 부채비율이 상대적으로 낮은 점도 매력적입니다. 인프라펀드에선 최대 30%까지 차입이 가능한데, 평균 21.5%의 낮은 부채비율로 고금리 상황에서도 상대적으로 우수한 경쟁력을 보유하고 있습니다. (맥쿼리 인프라, 2023.09.30 기준)

최근엔 성장성 측면에서도 그 매력이 커지고 있는데요. 맥쿼리인프라는 저탄소 에너지 정책에 맞춰 신재생에너지 자산을 편입하기 시작했습니다. 해양에너지, 도시가스 인수에 이어 에너지 인프라 시설에도 지분투자를 지속적으로 진행하고 있어서 배당과 성장을 모두 잡았다고 보셔도 될 것 같아요.

*최소수입보장제(MRG, Minimum Revenue Guarantee): 정부는 인프라 사업에 대한 민간 투자 유치를 위해 정부 수입 보장 제도를 활용하여 약정된 최소 수입을 보장해줌.

투자포인트 2. A급 오피스 건물주가 되는 손쉬운 투자 대안

부동산은 입지가 중요하죠. 특히나 주요 회사와 직장인들이 많이 몰려있는 위치는 오피스 권역이라고 해서 부동산 가치가 뛰어납니다. 국내 상장 리츠는 서울 3대 오피스 권역의 A급 오피스, 즉 일정 규모 이상의 좋은 입지를 지닌 최고 등급의 프라임오피스를 보유하고 있습니다.

트윈시티남산, 여의도 한화손해보험, 강남대치타워 등이 잘 알려져 있는 프라임오피스의 예시가 될 수 있겠네요. 따라서 서울 3대 오피스 권역은 CBD(도심, 광화문&용산 업무지구), GBD(강남 업무지구), YBD(여의도 업무지구)를 뜻한다고 보시면 됩니다. 또한 국내 뿐만 아니라 미국, 벨기에, 영국 등 글로벌 중심지의 A급 오피스 등 해외 부동산까지 투자하고 있다는 점은 정말 매력적인 부분이죠.

현재 서울의 오피스 임대시장이 안정적인 흐름을 보이는 것도 좋은 현상이라고 할 수 있습니다. 공급물량은 감소하는데 수요층은 견고하기 때문에 공실률이 최저 수준인데요, 국내 오피스는 사무실 신규 공급이 수요 대비 부족해서 공급자 우위의 시장이 형성되고 있습니다. 또한 국내 물가 상승률과 연동하여 올라가는 임대료는 불황에도 상대적으로 안정적인 매출 발생을 기대하게 하죠.

투자 포인트 3. 월배당으로 만나는 국내 최저보수 리츠 ETF

Kodex 한국부동산리츠인프라 ETF는 국내 상장 리츠 및 인프라 종목 15개*를 기반으로 선별한 월배당 국내 리츠 ETF 입니다. 국내 리츠는 최대로 분기마다 배당을 주는 것이 한계인데요, 이것을 ETF로 월배당화 시켜서 매월 현금흐름의 확보를 추구하는 것이 특징이예요. 투자 기간이 길수록 빛을 발휘하는, 총(연) 0.09%의 최저보수*로 가장 저렴하게 투자할 수 있습니다.

*2024.01.31 구성종목 기준

**국내 상장 리츠 ETF 총보수 기준, 2024.01.31 한국거래소

Q. 지금까지 말씀 주신 내용 말고 다른 장점은 더 없을까요?

무엇보다 배당 수익에 대해 말씀을 안 드릴 수가 없는데요. 사실 다른 상품의 배당 수익도 훌륭한 구조를 갖추고 있지만, 아무래도 주식과 채권에서 나오는 배당으로는 은퇴자금 설계에 한계가 있습니다. 여유로운 현금흐름 창출을 위해선 실물 자산을 기반*으로 한 꾸준한 임대/이자 소득으로 높고 안정적인 배당 원천을 보유하는 것이 효율적입니다. 따라서 포트폴리오에 다른 투자 상품과 함께, 실물 자산 기반의 리츠/인프라의 배당까지 더한다면 훨씬 든든하겠죠.

*비록 실물자산 기반이라고 해도 경기 변동에 따른 공실률 변수로 인해 항상 안정적인 배당이 보장되지는 않습니다.

또한, 분리과세 신청을 통해 세제혜택으로 실질 수익률을 올릴 수 있다는 점도 주목해야 하겠습니다. 2026년까지 공모형 리츠의 배당소득에 대해서는 분리과세 신청이 가능한데요, 이로 인해 15.4%에서 9.9%로의 배당소득세가 하향되는 효과가 있습니다. (투자금액 5천만원 한도) 최근엔 이전 리츠와 신규 리츠의 보유기간을 합쳐서 3년만 넘기면 중간에 매매를 하더라도 세제혜택을 반환할 필요가 없다는 점, 알아두시면 좋겠습니다.

간단한 세제혜택의 예시로 설명을 드리겠습니다. 만약 배당수익률이 8%일 때 기존처럼 배당소득세 15.4%를 부과하면 실질수익률이 6.8%가 되지만, 분리과세를 적용하면 7.2%로 0.44%의 세금 절감과 분리과세 혜택을 누릴 수 있겠죠?

오늘은 인프라 시설과 대형 오피스에 투자할 수 있는 신규 상품인 Kodex 한국부동산리츠인프라 ETF에 대해 살펴보았습니다. 더욱 자세한 내용이 궁금하시다면 3월 5일, 코덱스 웹사이트에서 확인해보세요!